Siapapun yang terlibat dalam real estat komersial di California tidak diragukan lagi akrab dengan Amerika Industrial Association Real Estate ("AIR") bentuk sewa standar.
Sewa Jas Kemudahan dan keterjangkauan bentuk sewa AIR telah mengumpulkan mereka popularitas besar di California untuk kedua tuan tanah dan penyewa sama. Umumnya, bagaimanapun, pihak hanya mengisi dan menandatangani formulir standar sementara membuat sedikit, jika ada, perubahan bahasa sewa.
Selama semuanya berjalan lancar, tuan tanah dan penyewa sangat senang dengan pengaturan ini. Namun, pihak-pihak yang telah terlibat dalam sengketa sewa telah cepat menyadari bahwa bentuk sewa standar sering gagal untuk menguntungkan mengatasi banyak kebutuhan spesifik mereka. Inilah sebabnya, sebelum menggunakan bentuk sewa AIR standar, semua pihak untuk sewa harus serius menilai kepentingan mereka dan berusaha bernegosiasi revisi sesuai.
Meskipun artikel lainnya telah menawarkan saran mengenai item untuk bernegosiasi dalam sewa AIR, kami telah berusaha untuk menyajikan revisi kita sendiri disarankan dalam format yang jelas dan ringkas dengan perhatian khusus dibayar untuk kebutuhan individu pemilik dan penyewa.
KETENTUAN COMMENCEMENT satu-DATE:
Salah satu potensi pertama masalah daerah dalam bentuk sewa standar adalah "tanggal dimulainya" bagian. Secara khusus, Ayat 3.3, "Keterlambatan dalam Possession," menyatakan bahwa tidak ada hukuman untuk pemilik untuk keterlambatan pengiriman dari tempat asalkan pemilik memberikan tempat untuk penyewa dalam waktu 60 hari dari yang telah disepakati tanggal dimulainya. Satunya obat penyewa adalah untuk mengakhiri sewa dalam jangka waktu 60 hari. Bagian ini juga menyatakan bahwa jika tempat tidak disampaikan dalam waktu 120 hari dari tanggal dimulainya, obat ini pemutusan otomatis sewa.
Paragraf tanggal dimulainya dapat menimbulkan banyak masalah bagi kedua belah pihak. Satu masalah dapat terjadi jika sengketa timbul tentang penundaan konstruksi untuk perbaikan penyewa untuk tempat. Masalah-masalah ini diintensifkan jika pemilik bertanggung jawab untuk bekerja karena pemilik memiliki kontrol penuh dari situasi.
Satu lagi tempat tujuan adalah bagaimana tanggal dimulainya didefinisikan. Banyak kali, itu didefinisikan sebagai waktu di mana pemilik mencapai "penyelesaian substansial" dari perbaikan penyewa. Ini berarti bahwa pemilik telah selesai kerja yang cukup sehingga penyewa dapat bergerak dan melakukan bisnis.
Jika Anda Tenant yang:
Situasi ini semakin diperburuk karena penyewa sering dalam situasi genting ketika pindah ke tempat baru. Mereka dapat bergerak keluar dari sewa lama pada tanggal tertentu, atau memiliki pengaturan waktu sensitif untuk pembelian dan memindahkan perabotan atau mempekerjakan karyawan. Karena posisi rentan ini, penundaan yang signifikan dapat menimbulkan masalah besar bagi penyewa.
Dengan demikian, penting untuk penyewa untuk bernegosiasi tanggal dimulainya dan 60-hari keterlambatan penyediaan. Penyewa mungkin mencoba untuk bernegosiasi tanpa penundaan, namun sebagian besar tuan tanah akan bersikeras beberapa penundaan, bahkan jika kurang dari 60 hari. Aktif bernegosiasi periode 60-hari akan mendorong pemilik untuk memberikan penyewa dengan akses yang tepat karena pemilik tidak ingin menghabiskan waktu dan uang beradaptasi tempat permintaan penyewa hanya untuk akhirnya kehilangan penyewa.
Penyewa juga harus berusaha untuk meminta pemilik untuk membayar ganti rugi penyewa jika pemilik menunda pengiriman tempat. Revisi tersebut mungkin termasuk pemilik setuju untuk membayar ganti rugi untuk setiap sewa peninggalan dibayar oleh penyewa sebagai akibat dari keterlambatan.
Ketika tanggal dimulainya didefinisikan sebagai "penyelesaian substansial," penyewa harus bersikeras bahwa ayat 3,3 dimodifikasi. Tanpa revisi, ayat 3.3 hanya memberikan penyewa hak untuk mengakhiri jika pemilik gagal untuk memberikan kepemilikan tempat dalam waktu 60 hari penyelesaian substansial. Dengan tidak ada modifikasi pada ayat 3,3, pemilik tanpa batas bisa menunda penyelesaian pekerjaan tanpa dampak karena penyewa 60-hari yang tepat untuk mengakhiri hanya dimulai setelah selesai substansial. Dengan demikian, pemilik hanya akan melanggar ayat 3,3 jika pemilik substansial melengkapi pekerjaan dan kemudian gagal untuk menyampaikan kepemilikan. Dengan demikian, untuk melindungi dirinya sendiri, penyewa harus bernegosiasi tanggal yang ditetapkan oleh yang pemilik harus memberikan tempat atau memberikan penyewa hak untuk mengakhiri.
Jika Anda adalah Tuan Tanah:
Paragraf tanggal dimulainya juga dapat menimbulkan masalah bagi tuan tanah. Jika tanggal dimulainya didasarkan pada penyelesaian substansial, dan penyewa bertanggung jawab untuk menyelesaikan pekerjaan, masalah yang sama mungkin berlaku. Untuk menghindari hal ini, pemilik mungkin bersikeras menggeser risiko keterlambatan konstruksi untuk penyewa. Sebuah pemilik bisa mencoba untuk menetapkan tanggal dimulainya ke salah satu tanggal tetap atau tanggal penyewa terbuka untuk bisnis, mana yang lebih dulu, apakah penyewa melengkapi konstruksi. Ini dapat mencegah penyewa dari terus menunda dimulainya sewa.
KETENTUAN DUA - mematuhi hukum yang berlaku:
Dari pembacaan sederhana sewa, seringkali sulit untuk memastikan pihak mana yang bertanggung jawab untuk mematuhi hukum yang berlaku (atau "persyaratan"). Sewa berisi labirin penolakan membingungkan yang mungkin atau mungkin tidak relevan dalam menentukan tanggung jawab. Pada akhirnya, keputusan yang bertanggung jawab untuk mematuhi hukum yang berlaku hanya dapat ditentukan setelah memeriksa dua kasus diputuskan oleh Mahkamah Agung California pada tahun 1994. Kasus-kasus ini, Brown v. Hijau, 8 Cal. 4 812 (1994), dan Hadian v. Schwartz, 8 Cal. 4 836 (1994), menguraikan faktor yang relevan bahwa pengadilan akan mempertimbangkan dalam membuat keputusan seperti itu.
Dalam Brown dan Hadian, Mahkamah Agung California menyatakan bahwa meskipun bahasa di sewa AIR khusus menempatkan tanggung jawab sesuai dengan hukum yang berlaku di penyewa, pemilik mungkin masih bertanggung jawab untuk biaya perbaikan. Dalam kedua kasus, pengadilan mengabaikan bahasa yang jelas dan tidak ambigu dalam bentuk sewa AIR. Sebaliknya, pengadilan diterapkan tes enam faktor untuk kewajiban penyewa untuk memperbaiki. Faktor-faktor tersebut adalah sebagai berikut: 1) hubungan biaya tindakan kuratif untuk sewa milik, 2) panjang istilah dan waktu untuk biaya yang akan diamortisasi 3) hubungan manfaat untuk penyewa untuk yang dari reversioner (yaitu, pemilik), 4) apakah tindakan kuratif adalah struktural atau nonstruktural, 5) sejauh mana kenikmatan penyewa dari tempat akan mengganggu sementara tindakan kuratif sedang dilakukan, dan 6) kemungkinan bahwa pihak dimaksud penerapan hukum tertentu atau perintah yang terlibat.
Alasan di Hadian menunjukkan bahwa jika sewa adalah sewa guna usaha bersih, maka dapat diadakan bahwa pihak ditujukan untuk penyewa untuk berbagi dalam biaya perbaikan tersebut. Namun, baik tuan tanah maupun penyewa harus mengasumsikan bahwa hanya mengalokasikan risiko untuk salah satu pihak dalam sewa akan mengontrol pihak akan menanggung risiko. Hal ini hanya akan ditentukan setelah memeriksa fakta-fakta dalam terang tes enam faktor.
Jika Anda Tenant yang:
Meskipun uji enam faktor akhirnya yang menentukan, bahasa sewa dapat menjadi faktor yang relevan dalam menentukan hasilnya. Dengan demikian, pihak-pihak harus memastikan persyaratan sewa memenuhi keinginan dan harapan mereka.
Penyewa harus berusaha untuk merevisi bahasa menyatakan bahwa penyewa menanggung biaya untuk memperbaiki atau mematuhi hukum jika kepatuhan diamanatkan setelah masa garansi enam bulan tuan tanah berakhir. Hal ini terutama berlaku di sewa pendek di mana sebagian besar manfaat dari kepatuhan akan pergi ke pemilik. Selain itu, penyewa harus menolak bahasa yang memberikan pemilik hak untuk mengakhiri sewa jika kepatuhan disebabkan oleh faktor-faktor di luar penggunaan penyewa.
Penyewa juga harus melindungi terhadap bahasa yang menyatakan bahwa penyewa akan kehilangan sewa untuk sesuatu yang pemilik akan diminta untuk memperbaiki bahkan setelah penyewa meninggalkan. Penyewa mungkin ingin merevisi periode amortisasi untuk menutupi "masa manfaat" item daripada periode 12-tahun bentuk AIR. Akhirnya, penyewa harus mencoba untuk menghapus ayat 49 atau setidaknya memodifikasinya untuk menyatakan bahwa pemilik harus menjamin bahwa tempat saat sesuai dengan undang-undang cacat atau akan mematuhi dengan tanggal dimulainya.
PROVSION TIGA - AUDIT HAK:
Ayat 4.2 dari bentuk sewa kantor AIR juga harus diteliti dengan seksama. Ayat ini berisi daftar eksklusif dari biaya operasi yang pemilik mungkin akan mengenakan biaya penyewa dan juga menjabarkan beberapa pengecualian. Sebagian pihak menganggap bahwa sejak daftar adalah eksklusif, item lebih lanjut dapat dibebankan kepada penyewa.
Sewa standar AIR tidak memberikan penyewa hak untuk mengaudit buku pemilik dan catatan mengenai biaya operasional. Namun, sementara California kasus hukum tidak memberikan penyewa hak tersirat untuk mengaudit, umumnya percaya bahwa penyewa mungkin memaksa audit selama penemuan setelah dimulainya gugatan.
Jika Anda Tenant yang:
Banyak pengacara untuk penyewa memilih untuk menyertakan daftar pengecualian dari beban usaha dalam upaya untuk memperjelas biaya apa penyewa membayar. Penyewa harus memeriksa ayat ini erat untuk memastikan bahwa pemilik tidak menggunakan biaya operasional sebagai sumber keuntungan.
Jika Anda adalah Tuan Tanah:
Pemilik harus memastikan bahwa itu membuat inklusi dan pengecualian konsisten dalam sewa nya. Dengan cara ini pemilik dapat menghindari kebingungan akuntansi dari berbeda sewa. Pengacara pemilik juga harus menyadari setiap pengecualian substantif ditambahkan ke sewa dengan penyewa yang bukan bagian dari kesepakatan asli.
Untuk Tuan tanah dan Penyewa:
Karena sewa AIR tidak memberikan penyewa hak untuk mengaudit buku tuan tanah, itu bermanfaat bagi penyewa dan pemilik untuk memasukkan beberapa bahasa tentang hak audit penyewa di sewa. Penambahan tersebut harus mencakup waktu dan sarana meminta dan melakukan audit, kualifikasi individu melakukan audit, pihak yang membayar untuk audit dan jika penyewa harus diganti untuk biaya audit jika ada kesalahan, dan isu-isu kerahasiaan.
KETENTUAN EMPAT - TUGAS DAN subletting:
Tugas dan subletting dibahas dalam paragraf 12, Tugas dan subletting, dan ayat 36, Persetujuan. Seperti, bagian ini menyatakan bahwa penyewa memiliki hak untuk menetapkan atau menyewakan kepada pihak ketiga asalkan menerima persetujuan wajar tuan tanah. Meskipun bagian ini agak sama, masing-masing pihak dapat mengajukan keberatan tertentu.
Jika Anda Tenant yang:
Penyewa mungkin memperhatikan bahwa sewa standar tidak memungkinkan penyewa untuk mentransfer ke afiliasi tanpa persetujuan tuan tanah. Jika tugas atau menyewakan hasil keuntungan untuk penyewa, penyewa akan ingin mengecualikan biaya transfer seperti komisi broker, tunjangan perbaikan, downtime, biaya hukum, dll
Jika Anda adalah Tuan Tanah:
Pemilik mungkin memperhatikan bahwa sewa standar tidak membahas hak merebut kembali yang memberikan pemilik hak untuk mengakhiri sewa jika penyewa mencoba untuk mengalihkan atau menyewakan. Namun, ada addendum terpisah yang membahas hak merebut kembali terbatas. Kebanyakan tuan tanah akan mencoba untuk merevisi bagian ini untuk membuatnya terbatas. Tidak ada masalah tidak masuk akal di sini, seperti Mahkamah Agung California telah menyatakan bahwa klausul merebut kembali dalam sewa komersial dilaksanakan dan tidak tunduk pada persyaratan kewajaran. Carma Pengembang, Inc v. Marathon Pembangunan California, Inc., 2 Cal. 4 374 (1992).
Jika pemilik tidak menambah addendum merebut kembali, sewa standar AIR tidak akan membahas situasi di mana transfer penyewa untuk keuntungan atau bagaimana keuntungan diperlakukan. Bagaimana keuntungan dibagi harus benar-benar ditentukan oleh para pihak.
Pemilik harus memastikan bahwa penyewa tidak berusaha untuk mendefinisikan keuntungan dengan cara yang menghindari membayar pemilik adil.
Pemilik juga harus mengatasi situasi di mana penyewa menuduh pemilik dari benar menahan persetujuan untuk transfer. Ayat 12.1 (e) menyatakan bahwa penyewa mungkin pulih kompensasi dari pemilik selain memperoleh ganti-rugi. Pemilik harus mencakup bahasa yang menyatakan bahwa penyewa harus mencari perintah pengadilan mengharuskan pemilik untuk menyetujui daripada menuntut ganti rugi. Juga, pemilik akan ingin menghapus bagian dari ayat 12.1 (e) tentang ganti rugi.
KETENTUAN LIMA - KEAMANAN DEPOSIT:
Jika Anda adalah Tuan Tanah:
Ayat 5 menguraikan situasi di mana uang jaminan dapat digunakan oleh pemilik. Bagian ini harus direvisi oleh pemilik. Dalam 250 L.L.C. v. PhotoPoint Corp, 131 Cal.App.4th 703 (2005), pengadilan California menyatakan bahwa di bawah Perdata §1950.7, pemilik tidak dapat mempertahankan jaminan untuk menutupi kerugian untuk sewa masa berutang bawah sewa. Namun, pengadilan memang negara yang di sewa komersial, penyewa dapat mengabaikan §1950.7. Pengabaian tersebut akan memungkinkan pemilik untuk menerapkan uang jaminan terhadap sewa di masa depan. Dengan demikian, pemilik harus menambahkan pengabaian mengungkapkan §1950.7 atau ketentuan yang serupa hukum.
KETENTUAN ENAM - PENYISIHAN DAN MENYERAH:
Ayat 7.5 (b) dari bentuk sewa standar menyatakan bahwa pemilik mungkin memerlukan penyewa untuk menghapus perubahan dan instalasi utilitas selama pemilik memberikan pemberitahuan antara 30 dan 90 hari sebelum akhir masa sewa.
Jika Anda Tenant yang:
Sebagai tanggapan, penyewa mungkin ingin menambahkan bahasa memaksa pemilik untuk memberikan pemberitahuan penyewa perlunya penghapusan perubahan dan instalasi utilitas sebelum penyewa membuat mereka. Manfaat dari bahasa tersebut adalah bahwa, sebelum konstruksi, penyewa dapat menentukan biaya penghapusan pada akhir masa sewa dan memutuskan apakah perbaikan yang berharga.
KETENTUAN SEVEN - KERUSAKAN ATAU DESTRUCTION:
Untuk Tuan tanah dan Penyewa:
Ayat 9 dari sewa standar memberikan pemilik hak untuk mengakhiri sewa jika biaya kerusakan melebihi sewa enam bulan. Jumlah ini tidak didasarkan pada faktor-faktor yang nyata dan tidak tradisional ditemukan dalam sewa lainnya. Oleh karena itu, tergantung pada spesifikasi sewa, pihak mungkin ingin mengubah bagian ini agar lebih sesuai dengan kesepakatan khusus mereka.
KETENTUAN DELAPAN - PEMBATASAN TANGGUNG JAWAB:
Jika Anda Tenant yang:
Ayat 20 menyatakan bahwa penyewa hanya harus melihat ke proyek untuk pemenuhan kewajiban dari pemilik mengenai sewa. Penyewa harus berusaha untuk menghilangkan ketentuan ini. Namun, jika pemilik tidak bersedia untuk menghapus bahasa ini, penyewa dan pengacara yang harus berusaha untuk merevisi bagian. Penyewa harus berusaha untuk memasukkan bahasa menjelaskan bahwa penyewa juga dapat melihat ke sewa, isu, keuntungan, hasil, dan pendapatan lain dari proyek terlepas jika penerima adalah pemilik atau lainnya. Penyewa juga harus menjelaskan bahwa ayat 20 tidak berpengaruh pada hak-hak penyewa untuk menahan atau mengimbangi sewa.
KETENTUAN SEMBILAN - NONDISTURBANCE DAN ATTORNMENT:
Berdasarkan ayat 30.3, subordinasi penyewa sewa tunduk pada penerimaan perjanjian nondisturbance tentang perangkat keamanan bahwa pemilik menjadi pesta untuk setelah sewa dijalankan. Sewa Namun, tidak mencakup perangkat keamanan bahwa pemilik masuk ke sebelum pelaksanaan sewa.
Selanjutnya, ayat 30.2 sewa menyatakan bahwa pihak yang mengambil alih kepentingan pemilik setelah penyitaan tidak akan bertanggung jawab kepada penyewa untuk tindakan pemilik sebelumnya atau kelalaian. Selain itu, pemilik baru tidak akan tunduk pada offset atau pertahanan yang penyewa mungkin memiliki terhadap pemilik lama. Meskipun ini adalah ketentuan standar di sebagian besar sewa, menempatkan penyewa dalam situasi yang sulit jika pemilik gagal untuk membayar tunjangan perbaikan penyewa atau membangun perbaikan penyewa.
Jika Anda Tenant yang:
Penyewa harus meminta pemilik mendapatkan kesepakatan nondisturbance dari pemberi pinjaman untuk melindungi terhadap penghentian sewa atas penyitaan. Hal ini mungkin sulit bagi pemilik untuk mendapatkan, tetapi penyewa harus memintanya pula.
KETENTUAN TEN - PEMBEBASAN DARI JURY TRIAL:
Ayat 47 dari sewa AIR membutuhkan baik penyewa dan pemilik untuk melepaskan hak-hak mereka untuk juri pengadilan dalam setiap tindakan atau melanjutkan mengenai properti atau yang timbul dari sewa. Ketentuan ini mungkin tidak relevan Namun, karena di Grafton Partners LP v. Pengadilan Superior, 36 Cal. 4 944 (2005), Mahkamah Agung California menyatakan bahwa keringanan kontrak predispute tidak berlaku di California.
Untuk Tuan tanah dan Penyewa:
Karena perjanjian tersebut mungkin tidak berlaku di California, seorang tuan tanah atau penyewa yang ingin menghindari juri pengadilan harus mencakup ketentuan terpisah di sewa membutuhkan baik referensi peradilan atau arbitrase.
KETENTUAN SEBELAS - MENGHILANGKAN MANFAAT BROKER:
Salah satu aspek yang menarik dari bentuk sewa standar AIR adalah informasi yang berkaitan dengan broker. Karena bentuk sewa AIR dirancang dan didanai oleh broker, ada bahasa sewa yang secara khusus menguntungkan broker tetapi memberikan apa-apa untuk tuan tanah atau penyewa. Ketentuan ini termasuk Paragraf 2.4, Ucapan Terima Kasih; 15,1-15,2, Broker Biaya; dan 25, Pengungkapan Mengenai Sifat Real Estate Agency Relationship. Sebagian besar ketentuan ini tidak ada hubungannya dengan hubungan antara pemilik dan penyewa dan tidak dimasukkan dalam sewa. Pengaturan tersebut harus ditangani dalam perjanjian terpisah antara pemilik dan broker. Kebanyakan pengacara hanya akan menyarankan klien mereka untuk menghapus ketentuan ini.
Meskipun Form Sewa AIR Standar adalah alat yang efektif dalam memfasilitasi transaksi real estate efisien dan mudah, sering tidak cukup menjawab satu atau kebutuhan khusus kedua belah pihak. Kami berharap bahwa artikel ini akan berfungsi sebagai aset berharga dalam membantu baik tuan tanah dan penyewa dalam negosiasi penggunaan yang lebih tepat dan menguntungkan dari Formulir Sewa AIR Standard.
http://jualdansewajas.blogspot.com/
Pasal Sumber: http://EzineArticles.com/2687450